Obligatia vanzatorului: a livra un imobil sanatos
Cand se achizitioneaza o casa, vanzatorul nu are numai obligatia de a transfera proprietatea: trebuie sa livreze un imobil lipsit de vicii ascunse, adica defecte ascunse care ii reduc semnificativ valoarea sau il fac inutilizabil in scopul prevazut.
Aceasta garantie este prevazuta de Codul Civil - articolul 1490 - si opereaza independent de comportamentul vanzatorului: nu trebuie sa demonstrezi ca stia defectul sau ca l-a ascuns intentionat. Defectul trebuia pur si simplu sa fie ascuns si prezent deja la momentul vanzarii.
Ce este un viciu ascuns
Un viciu ascuns este un defect al imobilului care:
- Nu era vizibil la o inspectie normala in momentul vizitarii si achizitiei
- Reduce semnificativ valoarea sau utilizabilitatea imobilului
- Era deja prezent in momentul incheierii contractului (actul notarial)
Exemple tipice: infiltratii din acoperis sau din fundatii, defecte structurale ascunse, probleme cu impermeabilizarea subsolului, instalatii electrice sau hidraulice nefunctionale.
Remediile disponibile
Cumparatorul care descopera vicii ascunse poate alege intre:
- Rezolutiunea contractului: restituirea pretului si a cheltuielilor in schimbul returnarii imobilului
- Reducerea pretului (actio quanti minoris): o reducere proportionala cu gravitatea viciului, fara a fi necesara restitutia imobilului
Nu trebuie sa dovedesti ca vanzatorul stia de defect. Garantia pentru vicii opereaza obiectiv: daca defectul exista si era ascuns, ai dreptul la remedii indiferent de buna sau rea-credinta a vanzatorului.
Termenele de actiune: importante de respectat
Garantia pentru vicii ascunse are termene stranse:
- Denuntarea viciului trebuie facuta in 8 zile de la descoperire (termenul poate varia contractual)
- Actiunea judiciara trebuie initiata in 1 an de la denuntare