Cosa dice il Codice Civile sul deterioramento dell'immobile locato
Uno dei conflitti più frequenti tra inquilino e proprietario alla fine di una locazione riguarda la restituzione della cauzione. Il proprietario ritiene di avere diritto a trattenerla per le condizioni dell'appartamento; l'inquilino sostiene di aver vissuto normalmente senza causare danni.
La norma di riferimento è l'articolo 1590 del Codice Civile, che impone all'inquilino di restituire l'immobile «nello stesso stato in cui l'ha ricevuto». Ma la stessa norma aggiunge un inciso cruciale: il conduttore non risponde del deterioramento che deriva dall'uso conforme al contratto.
Art. 1590 c.c.: «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stesso stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.»
Questo significa che l'inquilino non è tenuto a restituire l'appartamento come se fosse appena ristrutturato. Deve restituirlo usato, perché è quello che è stato concordato: qualcuno ci ha vissuto, e il normale vissuto lascia tracce.
I fori dei tasselli e le tracce dei mobili: cosa dice la giurisprudenza
La giurisprudenza è consolidata su questo punto. I fori lasciati dai tasselli per appendere quadri, mensole, pensili della cucina, e le tracce che i mobili lasciano sulle pareti, rientrano nel normale degrado d'uso dell'immobile.
Non sono danni risarcibili: sono semplicemente i segni che in quell'appartamento ha vissuto una persona reale. Il Tribunale di Milano, con una sentenza recente richiamata anche dalla Cassazione, ha ribadito che pretendere il risarcimento per questi elementi equivale a chiedere all'inquilino un vantaggio non previsto dalla legge.
La distinzione fondamentale è tra:
- Degrado d'uso normale: fori dei tasselli, segni dei mobili, lieve usura della verniciatura nelle zone ad alto passaggio → non risarcibile
- Danno eccedente il normale uso: buchi grandi nel muro, crepe, rotture di infissi o pavimenti, muffa causata da comportamenti scorretti → risarcibile
Le clausole che impongono di ridipingere a nuovo: sono nulle
Molti contratti di locazione contengono una clausola che obbliga l'inquilino a «restituire l'appartamento tinteggiato a nuovo» alla scadenza. L'inquilino spesso la firma senza verificarne la validità.
Ebbene, quella clausola non vale. La Cassazione e il Tribunale di Milano hanno stabilito che obbligare l'inquilino a ridipingere l'appartamento a proprie spese alla fine della locazione significa trasferirgli un costo che non gli spetta, perché attribuisce al proprietario un vantaggio economico ulteriore rispetto a quello previsto dal contratto di locazione e dal Codice Civile.
Una clausola del genere è nulla per contrasto con le norme imperative in materia di locazione, e il giudice non la applicherà anche se è scritta in nero su bianco e firmata dall'inquilino.
Come difendersi se il proprietario trattiene la cauzione
Se il proprietario si rifiuta di restituire la cauzione adducendo i buchi dei quadri o le tracce dei mobili come motivazione, l'inquilino ha diversi strumenti:
- Inviare una diffida scritta con raccomandata o PEC, citando l'art. 1590 c.c. e la giurisprudenza rilevante
- Rivolgersi a un mediatore civile prima di ricorrere al giudice
- Presentare un ricorso al Giudice di Pace per le controversie di importo contenuto (entro i limiti di competenza)
- Agire in giudizio per la restituzione della cauzione trattenuta indebitamente
Il consiglio pratico è di fotografare dettagliatamente l'appartamento al momento della restituzione delle chiavi, documentando le condizioni reali dell'immobile. Questa documentazione è fondamentale in caso di contestazione.